一桩预告登记制度下的土地行政登记纠纷案之始末

京衡湖州网讯：本所日前办理的一起涉及土地行政登记纠纷的案件，经过所朱广阳、费嘉仪律师的再三努力取得了圆满结果。

房地产市场的持续火热除了吸引大量的投资解决城镇住房资源配给，同样带来了大量的产权纠纷。作为购房人因其所处的交易地位，与开房商之间的信息不对等因素，时常陷入“一房两卖”、“给付瑕疵”、“房屋质量差”等交易风险之中。加之我国房地权属分离主义的历史沿革、行政管理各部门之间联系松散致使更多的乱象层出。通过本案对预告登记制度下的房地权属分离保护进行了厘清。

本案案号

（2015）湖德行初字第1号
当事人

原告：陆某等5人，下称“购房人”。

被告：湖州市国土资源局

第三人：湖州市A房地产开发有限公司，下称“A公司”

第三人：杭州市B农村商业银行，下称“B银行”

基本案情

2008年A公司着手开发位于湖州市湖东路35号地块的商品房项目，于次年获得规划三证后动工建设商品房工程。一年后，商品房工程投入及项目进度达到了法定的预售条件，于是A公司向湖州市规划与建设局提出商品房预售申请，并于2010年9月获得了该局核发的《商品房预售许可证》正式对外销售该项目商品房。2010年9月至2011年12月之间，本案原告陆某等人向A公司购买了该项目内的若干套商品房，经签订合同、合同备案后等手续后向湖州市住房与城乡建设局申请办理房屋买卖预告登记，并于2011年12月8日前取得了所购房屋的《房屋买卖预告登记证》。

至此，从买地、开发、至房屋预售，A公司的行为均同典型的房地产开发进程无异。照此发展，开发商继续销售，购房人获得交付亦顺理成章。然而事与愿违，在房地产市场持续低迷的经济背景下，A公司因融资成本过重陷入财务危机从而无法继续经营。

2011年底为维系公司资金链，A公司与B银行签订最高额抵押合同，将上述商品房项目所占用的土地为关联企业设定了第三人物保。于2011年12月8日向湖州市国土资源局申请办理抵押登记。银行取得《土地抵押登记他项权利证书》，A公司则成功套现贷款一笔。

2012年因资金无法到位，该项目迟迟无法进行综合验收。因早已过了合同约定的交房期限，购房人纷纷向法院起诉开发商要求交付房屋，法院判决支持购房人的诉讼请求。B银行也就关联其企业的贷款纠纷诉至法院并要求优先受偿A公司的抵押土地。双方分别就生效的法律了文书向执行局申请强制执行，因该房屋及土地的归属陷入僵局，法院执行局亦作出中止执行的裁定。此时购房人方得知A公司将该项目地块抵押于他人的事实。

  2014年11月，购房人不服省国土厅的复议决定，随即委托本所维权向法院提起行政诉讼，请求撤销土管局于2011年12月8日作出的土地抵押登记。

审理情况

原告购房人：登记违法导致购房人权益受损；预售房屋所占土地不得再用于抵押；对该地块的抵押行为被告主体不适格、适法错误。

购房人称，因土地被抵押一事导致所购房屋逾期给付且无法办理产权证，购房人无法入住却逐月返还银行的按揭贷款本息。客观上造成了购房人的损失。

通过调取查阅住建局的备案信息可以确定，涉案地块上在抵押登记前已经建造房屋，并取得预售。在预告登记后理应受到《物权法》保护。退而言之，即便此时仍以建设用地使用权抵押也仅能适用《城市房地产抵押管理办法》第二条、第三条、第七条之规定，向市住房与城乡建设局申请办理在建工程抵押而非单纯的土地使用权抵押。且实际操作中，各地市包括湖州地区在内的房管、国土部门全部是这样操作的。

A公司、B银行在申请办理土地抵押登记时未如实提交申请材料，有意隐瞒了地上建筑物已预售的事实。其中包括签章明显与工商机关备案材料不同的股东会决议；用土地登记卡代替国有土地使用权证作为权属证明；部分材料未提交原件等。被告市国土局在审核材料的过程中亦未尽到审慎之义务便予以登记。

被告市国土资源局：原告不是行政相对人且无利害关系；商品房预售未经国土部门备案对预售情况不知情；在存有建筑的地块上仅单纯抵押土地符合法律规定；国土部门已经尽谨慎审查之义务

市国土局向法庭举证其在办理诉争抵押登记行为时向申请人搜集的材料，并说明了其予以办理抵押登记所适用的法律法规。

国土答辩称，A公司在将房屋进行预售后，未依照《商品房预售管理办法》的规定到国土部门进行土地预售备案，导致国土局在依法审查时无法对该地块的权属情况进行甄别。此外，A公司与B银行达成的系对纯土地抵押登记的合意，且申请内容也系一致。国土部门在针对纯土地抵押登记申请时，没有义务同时审核地上附着物、构建物的权属情况，国土部门不存在过错。且抵押登记仅为物权设立的要式条件，不是物权行为成立的全部要件。

第三人B银行：抵押行为合法有效，事实清楚适法正确。

第三人A公司：A公司未到庭参加诉讼。

一审法院：撤销被告湖州国土资源局作出的土地抵押的关机行为

1.购房人购买房屋的行为经合同备案且办理了预告登记应当受到《物权法》的保护。

法院认为，本案的购房人虽非被诉土地抵押登记行为的行政相对人，但由于在该房屋占用范围内的国有城镇住宅用地上设定抵押登记，可能侵犯其将取得的已预告登记房屋的所有权及相应的国有土地使用权，故被诉土地抵押登记行为与购房人具有法律上的利害关系。国有建设用地上进行城市房地产开发建设，无论是对房屋或者土地设定抵押权，将影响到权利人行使对土地或房屋的处分权利。

2.涉案土地在办理抵押登记时已实际建成商品房，A公司的抵押行为属于无效处分。

《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”被告市国土局作出被诉土地登记行为时，涉案国有建设用地上已实际建成商品房。A公司与B银行提交的抵押物清单中虽仅包括涉案国有土地不包括该地块上的建筑物，但根据《物权法》的上述规定，附着在该快土地上的商品房依法被视为一并抵押。在办理抵押登记后，实际处分了上述已有预告登记的房屋。根据《物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人统一，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，该处分行为因未经原告统一，故依法不应具有物权效力。

3.被告市国土局依法不应予以登记

A公司与B银行仅以涉案国有建设用地使用权作为抵押物提出的抵押权登记申请，应属于《土地登记办法》第十八条第一款第（五）项规定的情形，故市国土局依法不应予以登记。

一审判决后，市国土局、B银行提起上诉，二审维持原判。